深圳離婚房產(chǎn)糾紛律師  在前兩篇文章中，法國(guó)宣傳辦公室分別介紹了婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)的歸屬。隨著我國(guó)《婚姻法》及其司法解釋的多次修改，婚姻中的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了很大變化。為了讓讀者了解演變過(guò)程，避免在閱讀《婚姻法》及其司法解釋時(shí)產(chǎn)生混淆和疑惑，法律宣傳處將在今天澄清我國(guó)《婚姻法》及其司法解釋中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的來(lái)龍去脈。

　　中華人民共和國(guó)成立后，先后有兩部婚姻法，即1950年的《婚姻法》和1980年的《婚姻法》。由于歷史悠久，《婚姻法》中的許多規(guī)定已經(jīng)與我們的生活脫鉤。我們將從2001年4月28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)會(huì)議修訂和實(shí)施的《婚姻法》開(kāi)始。2001年《婚姻法》沒(méi)有具體討論房地產(chǎn)問(wèn)題，而是將其納入財(cái)產(chǎn)。2001年《婚姻法》關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)的篇幅主要包括以下條款:

　　第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有:

　　(一)工資和獎(jiǎng)金；

　　(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入；

　　(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)收入；

　　(四)繼承或者贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)共同所有的財(cái)產(chǎn)。

　　夫妻有平等的權(quán)利處理共同擁有的財(cái)產(chǎn)。

　　第十八條有下列情形之一的，屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn):

　　(a)婚前一方的財(cái)產(chǎn)；

　　(二)一方因身體傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；

　　(三)遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只屬于丈夫或者妻子的財(cái)產(chǎn)；

　　(四)一方專(zhuān)用的生活用品；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)屬于一方的財(cái)產(chǎn)。

　　第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)和婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分共有、部分共有。協(xié)議應(yīng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或者約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

　　夫妻對(duì)婚姻存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)和婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方均有約束力。

　　2001年《婚姻法》最大的變化是增加了夫妻專(zhuān)屬財(cái)產(chǎn)，這是《婚姻法》第十八條的規(guī)定。根據(jù)2001年《婚姻法》，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于一方配偶，婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的財(cái)產(chǎn)屬于雙方配偶。夫妻可以以協(xié)議的形式約定婚前財(cái)產(chǎn)的歸屬和婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)的歸屬，約定歸彼此所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。隨后，最高人民法院于2001年12月頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋》第19條規(guī)定，《婚姻法》第18條規(guī)定的夫妻一方擁有的財(cái)產(chǎn)，不得因婚姻關(guān)系的繼續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。除非當(dāng)事人另有約定。進(jìn)一步固定了婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度。此時(shí)法官對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的判斷主要依據(jù)《婚姻法》中關(guān)于財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。由于沒(méi)有統(tǒng)一的判斷尺度，關(guān)于婚姻房產(chǎn)的糾紛五花八門(mén)，各地的判斷也不盡相同。

　　1998年以來(lái)，隨著將住宅產(chǎn)業(yè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的體制改革和各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)和實(shí)施，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期，全國(guó)城鎮(zhèn)停止實(shí)物分房，陸續(xù)出臺(tái)減稅免稅等各種優(yōu)惠政策，搞活二手房市場(chǎng)。住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，二手房市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)也起飛。房產(chǎn)成了家庭最重要的資產(chǎn)，婚姻糾紛中房產(chǎn)所有權(quán)的矛盾也增加了。針對(duì)實(shí)際需要，最高法院于2003年12月頒布了《婚姻法司法解釋二》。司法解釋第二十二條規(guī)定了父母雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)房屋的情形，明確了不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，解決了現(xiàn)實(shí)生活中父母為子女出資購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的房屋歸屬問(wèn)題。《婚姻法司法解釋二》房地產(chǎn)涉及以下事項(xiàng):

　　第十九條婚前一方出租，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋所有權(quán)證以一方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　第二十條夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值和歸屬，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況處理:

　　(a)雙方主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)并同意投標(biāo)，這是允許的；

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，收益分成。

　　第二十一條離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，人民法院不應(yīng)當(dāng)判決房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決當(dāng)事人使用房屋。

　　當(dāng)事人取得前款規(guī)定的房屋全部所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以向人民法院再次提起訴訟。

　　第二十二條當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方投資購(gòu)買(mǎi)房屋的，該投資視為對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

　　當(dāng)事人結(jié)婚后，父母雙方共同出資為雙方購(gòu)買(mǎi)房屋的，該出資視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確向一方明示贈(zèng)與。

　　2011年7月，最高法院通過(guò)《婚姻法司法解釋三》，其中再次提到房地產(chǎn)問(wèn)題:

　　第七條結(jié)婚后，父母一方為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，根據(jù)《婚姻法》第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，只能視為贈(zèng)與自己的一個(gè)子女，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　雙方父母購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在子女一方名下的，按照各自父母的出資份額，該房產(chǎn)可視為雙方共有，但雙方另有約定的除外。

　　第十條夫妻一方婚前簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的，以首付款支付人名義登記房產(chǎn)的，離婚時(shí)雙方協(xié)議辦理房產(chǎn)。

　　依照前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以裁定該房地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)登記方，未清償?shù)馁J款為財(cái)產(chǎn)登記方的個(gè)人債務(wù)。離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則賠償對(duì)方。

　　第十二條婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方以父母一方的名義使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)以父母一方的名義登記。如果對(duì)方主張離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割房屋，人民法院不予支持。購(gòu)房時(shí)的出資可以作為債權(quán)處理。

　　細(xì)心的讀者可能已經(jīng)注意到司法解釋二第二十二條和司法解釋三第七條。包括很多專(zhuān)業(yè)人士在內(nèi)的很多人也認(rèn)為，這兩種法律之間存在一種替代關(guān)系。有的法官認(rèn)為司法解釋三第七條代替了司法解釋二第二十二條，司法解釋二第二十二條已經(jīng)失效。但法律宣傳處仔細(xì)查閱了最高法院法官吳曉芳2014年第一期發(fā)表的文章、北大法學(xué)院助理教授何健2012年第一期《福鼎法學(xué)評(píng)論》發(fā)表的文章以及部分婚姻家庭律師的意見(jiàn)。他們都認(rèn)為司法解釋三第七條和司法解釋二第二十二條并不矛盾，司法解釋三第七條是對(duì)司法解釋二第二十二條的進(jìn)一步補(bǔ)充。司法解釋三第七條出資應(yīng)理解為足額出資，認(rèn)為父母支付足額出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)或父母僅提供足額出資，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均屬于第七條“出資”。父母對(duì)子女婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)出資部分，不應(yīng)適用《婚姻法司法解釋(三)》第七條，但出資性質(zhì)應(yīng)按《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條確定，然后確定房產(chǎn)所有權(quán)。

　　將于2020年1月1日生效的《民法典·婚姻家庭》第五編吸收和發(fā)揚(yáng)了以往婚姻法和司法解釋的成果，但該條涉及的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有變化，延續(xù)了以往司法解釋的內(nèi)容。

　　深圳離婚房產(chǎn)糾紛律師  好了，法律宣傳處完成了婚姻中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歷史演變。如果覺(jué)得法宣辦還可以，請(qǐng)關(guān)注法宣辦的專(zhuān)欄，歡迎大家看官方消息！