【條款】第七十六條夫妻雙方不能就房屋的價值和歸屬達成一致意見時，人民法院按照下列情況分別處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權，且同意競價取得的，應當給予許可；

　　(二)一方主張房屋所有權的，評估機構應按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權的一方應給對方相應的補償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。
 

　　【條款要旨】本條是關于離婚時夫妻雙方在財產分割上不能達成協議時，人民法院應如何處理。
 

　　【條文理解】本條基本保留了《婚姻法司法解釋(二)》第20條，對于第3條所規定的夫妻雙方均不主張房屋所有權的情形，在拍賣的基礎上，增加變賣作為處理爭議房屋的方式。

　　第一，本條規定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　該條規定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價值達成協議，人民法院應如何處理這一問題。該協議的主要內容包括三個方面：(1)雙方主張的，競標取得；(2)僅有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價款。應當指出，夫妻雙方都是以協商一致方式確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據不同情況進行競價，對房屋進行估價或拍賣，變賣的方式決定如何歸屬或分割，必須以夫妻一方對房屋擁有所有權或相應的補償為前提。如果丈夫和妻子都沒有所有權，或者財產在離婚訴訟期間還處于未知狀態或者無法確定，那么，他們就不有權對房屋進行處分，也沒有權力以協商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財產，或者要求法院通過判決予以認定。在這個時候，人民法院還缺乏對其進行確認或分割價值的合理依據。該條規定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權，否則，人民法院不得適用。
 

　　第二是根據當事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權或相應價值兩種選擇。在離婚訴訟審判實踐中，根據各種實際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財產的房屋的歸屬或價值達成協議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價值不能達成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據夫妻對房屋所有權的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價值，區分三種情況分別作出處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權，并且同意競價獲得的，應當給予許可。

　　80年代以來，我國在婚姻法中增加了約定財產制的規定，形成了以夫妻共同財產制作為法定財產制，以約定財產制為共同調整夫妻財產關系的格局。在現實中，我國絕大多數家庭都采取了法定的共同財產制，這與我國長期以來的家庭財產制并不相干。在婚姻關系存續期間，夫妻共同擁有財產，不分份額。房地產，特別是房地產，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個基本方面。伴隨著房地產市場的高企和房產的大量增值，房產在大多數普通家庭資產中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關于離婚案件的財產分割糾紛日益增多，糾紛日趨復雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產，一物一權原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價兩權分置，房屋所有權只能歸一方當事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權利要求的情況，人民法院一般應按照子女的利益，即女方和無過錯方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養子女的一方，即女方或無過錯方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照料原則的情況，例如，沒有孩子、孩子成年而不必照料，或者在分割除了房子之外的其他財產中體現了照料孩子，在當事人與無過錯方利益原則下，如果雙方經濟狀況大致相等，都同意采用競價方式處理房屋所有權歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價高的一方通過公開競標獲得該房屋的所有權。不能取得房屋所有權的一方，應在房屋競價的基礎上，按照夫妻雙方就房屋價值分割達成的協議，由取得房屋所有權的一方給予相應的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達成協議，那么，人民法院應根據案情，以房屋競價作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應的補償。

　　值得注意的是，由于競標是最終競標者的競標主體由誰獲得標的的歸屬，不能體現民法所倡導的對子女的保護，在考慮到以上情況下，女方和無過錯方權益原則不能對需要特殊保護的一方給予相應的照顧，盡管相對公平，它的適用還需要人民法院嚴格把握。一般情況下，夫妻雙方經濟水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實《民法典》保護弱勢群體的基本精神。

　　有否采用競價方式確定房屋所有權，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權歸屬或房屋價值達成協議，則競標的采取有兩個必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權；(2)雙方均同意競標。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財產的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　(二)一方主張房屋所有權的，評估機構應按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權的一方應給對方相應的補償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻一方主張房屋所有權的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權，而另一方僅要求得到自己應分的部分相應價款。這時，人民法院應先確定房屋價款，并在此基礎上再決定未主張房屋所有權一方應取得的補償金額。
 

　　本條第2項規定的適用前提，是離婚訴訟夫妻雙方雖同意由一方獲得房屋所有權，但無法對房屋價值達成一致意見。通常，主張房屋所有權的一方希望按照房屋價格的最低數額甚至購房時支付的價款為標準給對方補償，而要求補償的一方則請求對方按照房屋的最高價款即同類房屋在房屋市場的出售價格為標準給予補償，雙方對房屋價值往往存在很大的爭議。為使夫妻在對共有財產房屋的分割上達到利益平衡，就要按照離婚分割財產時的房屋市場價格，對需分割的房屋價值進行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋自身價值最為客觀的判定方法?？紤]到現實生活需要和公平目的，本條規定將由評估機構按市場價格對房屋進行評估作為確定爭議房屋價值的方式?！顿Y產評估法》第2條規定，本法所稱資產評估，是指評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。第17條規定，評估機構應當依法獨立、客觀、公正地開展業務，建立健全質量控制制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。該法通過對評估專業人員、評估機構、評估程序、行業協會、監督管理和法律責任等各方面的規定，規范評估行為，保證評估結果的客觀、公正。相較而言，在離婚訴訟夫妻雙方對房屋價值不能達成一致意見的情況下，由專業且中立的評估機構經過嚴格的評估程序確定房屋價值，繼而由人民法院作為認定應當支付補償數額的參照，比之由人民法院或其他機構酌情確定房屋價值，更加公平、有效，也更利于糾紛的妥善解決。
 

　　我國曾經歷過較長一段時期的房屋實物配給政策，住房制度改革后，市場上自由流通的商品房和按成本價購買的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策購買的房屋的出售價格包含不以購房價款為表現的各種福利因素，購房價款只是成本價的體現。成本價只包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等，相對于市場價具有很大的優惠。在對以成本價購買的房屋進行分割時，不僅要考慮夫妻購買時所實際支付的房價款，而且還應考慮到夫妻雙方所購房屋中體現的工齡、職務等福利折價以及離婚時的房屋市場價等因素。此時，就更加需要專業評估機構運用專業知識和技能合理確定房屋價值。
 

　　（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割

　　本條第3項對《婚姻法司法解釋（二）》第20條第3項進行增補，規定除拍賣外，變賣也可作為處置爭議房屋的一種方式。2003年《婚姻法司法解釋（二）》制定之時，隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高，商品房市場的迅猛發展以及經濟適用房建設的規?；l展，人們對居住房屋的標準較以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑設計，特別是福利性政策的房屋在諸多方面已不能滿足人們的居住要求。由此引發一些離婚訴訟分割共同財產過程中，當事人雙方對婚姻關系存續期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權，而是想取得一定的房價款補償后再另行選擇購買房屋的情況。人民法院不能以照顧子女或者女方利益原則為依據，強行判決將房屋所有權給一方并由其給予對方一定補償而導致其利益受損。該解釋最終采納了多數觀點，規定在離婚當事人雙方對共同所有的房屋均不主張房屋所有權而要求分得相應房價款的，當事人或者人民法院可以委托拍賣機構對該房屋依法進行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產進行分割。對于拍賣，《拍賣法》在標的、程序、委托和公告等各方面都作出了嚴格的規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》也規定，人民法院拍賣被執行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣15日前公告，等等。這些關于拍賣程序、機構選擇和拍賣監督的規定，雖保證了拍賣的權威性，但也一定程度上導致了流程相對煩瑣、成本消耗更大的結果。增加變賣的處理方式，可以既解決這一問題，又充分尊重當事人的意思自治。從實踐來看，一方面，變賣的程序要簡于拍賣，能夠更快地達成將房屋轉換為貨幣的目的；另一方面，拍賣、變賣兩種處置方式并舉，能夠讓當事人和人民法院視情況采取更加有利于糾紛解決的方式，對于提高糾紛解決效率不無好處。
 

　　【審判實踐中應注意的問題】

　　1.《民法典》第1087條將照顧子女、女方和無過錯方權益作為離婚夫妻共同財產分割的基本原則，人民法院根據本條規定對房屋的歸屬和價值進行認定時，在競價、評估后補償或拍賣、變賣的基礎上，也不能忽略財產分割基本原則，切實保護子女、女方和無過錯方權益。
 

　　2.雖然以競價方式確定房屋所有權在夫妻雙方經濟條件大致相當的情況下更為公平，但競價并非只能以夫妻雙方經濟條件大致相當為前提。雙方經濟條件有一定差距，但均同意通過競價決定房屋所有權的，人民法院沒有理由不予準許。如夫妻雙方對競價后的價值分割補償不能協商達成一致的，人民法院在確定對未取得房屋所有權一方的補償數額時，也應當以照顧子女、女方和無過錯方權益為原則，合理確定補償數額。
 

　　3.人民法院適用本條規定時，委托估價機構或者估價事務所進行房地產估價的估價費，或委托拍賣機構進行拍賣的傭金等支出價款，應當由當事人按照分割房屋價值的比例分擔。   深圳律師事務所